Estudiaron el índice de costos de la construcción del sector de viviendas para la determinación de coeficientes a ser utilizados en la avaluación de mejoras

«Estudio del índice de costos de la construcción del sector de viviendas para la determinación de coeficientes a ser utilizados en la avaluación de mejoras», se denomina la presentación del Trabajo Final de Grado (TFG) que presentaron las nuevas ingenieras María del Carmen Duarte Cabrera y Adela Alicia Zeballos Gamarra, como última prueba para egresar de la carrera de Ingeniería Civil de la Facultad de Ingeniería de la Universidad Nacional de Asunción (FIUNA). La exitosa defensa del trabajo se realizó el viernes 17 de septiembre de 2021 en la Institución.

En nuestro país actualmente la valuación de las mejoras, es posible realizarlo mediante dos métodos: Costo de Reproducción y Costo de Reposición, mientras que en otros países es posible aplicar el Método Comparativo para la valuación de los mismos. Como es sabido, este método se basa en buscar inmuebles lo más similares posibles al valuado en un entorno próximo o de características parecidas, y es, por excelencia el método elegido para la tasación, debido a la facilidad que representa su uso. Debido a la escasa existencia de datos que permitan la  elaboración de tablas o cuadros que contengan coeficientes de acuerdo a las características de las mejoras no pueden valuarse mejoras por el método comparativo, es así que, surge la necesidad de estudiar el índice de costos de la construcción del sector vivienda en nuestro país, relacionando finalmente dicho parámetro al valor de mercado del inmueble. Para esto, es primordial la adecuada clasificación de las viviendas (de interés social, nivel medio y lujo).

Este hecho ha dado pie al estudio del trabajo, el cual se convierte en una propuesta para establecer una metodología fácil y práctica que permita la utilización del método comparativo en nuestro país. Debido a la actual situación que enfrentamos, tanto nacional como internacionalmente a causa de la pandemia del COVID-19, el rubro de la construcción en nuestro país se ha visto paralizado totalmente un breve periodo de tiempo, y ha sido habilitado paulatinamente, siendo uno de los primeros trabajos en reactivarse. Si se habla de la construcción de viviendas, se aprecia una gama de modelos numerosa y compleja, es por ello que existen varias formas de clasificar esta última, la finalidad del trabajo son las Viviendas Unifamiliares de interés social, de nivel medio y de lujo.

Se establecieron dos modelos de referencia por cada clasificación de vivienda estudiada, a partir de la información obtenida mediante una investigación y el relevamiento de dieciocho viviendas. Los modelos para las viviendas de Interés Social son el A1 y A2. Los modelos B1 y B2 corresponden a las viviendas de Nivel Medio. Por último, C1 y C2 son los modelos establecidos para el caso de las viviendas de Lujo. Se realizaron los planos y planillas de cómputo métrico y presupuesto para las viviendas relevadas. De esta forma, se definieron los rubros que fueron utilizados para la visualización de la evolución de los costos de viviendas. Se hallaron índices de costos simples de cada rubro, así como índices del conjunto completo de rubros relacionados a la construcción de edificaciones de uso residencial.

Al realizar una comparación entre los índices de Laspeyres de los rubros de la construcción y el IPC, el índice de costos de materiales tuvo mayor incremento en el período analizado, a pesar de que en dos períodos (diciembre 2014 y diciembre 2018) haya presentado descensos. Uno de los métodos de valuación de mejoras en el país es el Método de Costo de Reposición. Se aplicó este método para hallar el valor de las viviendas relevadas y compararlos con los valores obtenidos mediante el método propuesto en este Trabajo Final de Grado. Para las seis viviendas clasificadas como Interés Social se encontró una variación de 0,62% hasta el 4,49%.

Si se considera que en ambos métodos de tasación de edificaciones de uso residencial se utiliza el mismo tiempo para el relevamiento de la vivienda, entonces, el hecho de que los cálculos del método propuesto puedan realizarse en un tiempo aproximado de una hora conlleva a un proceso de valuación más ágil, sin comprometer el nivel de análisis del tasador ni reemplazar la labor del mismo. Otro aspecto positivo a resaltar es la metodología amigable que posee el método planteado. Por todo esto, se puede afirmar que el método comparativo ha cumplido con las expectativas iniciales. Una limitación del método propuesto es la necesidad de contar con características similares a alguno de los modelos de vivienda patrón. Del resultado de esta investigación, si bien la precisión es menor, debido a la gran cantidad de suposiciones hechas en la elaboración de la metodología, el mismo se encuentra dentro del rango inferior a un cinco por ciento.

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